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常见问题
取得土地使用权的会计如何处理
文章来源:广州工商代理,广州代理记账公司,发表于 2020年01月11日 浏览:
1.用于土地开发的土地使用权
 
根据企业会计准则,房地产企业开发取得的土地使用权用于土地开发,应将土地使用权的取得成本计入“开发成本”中,即借记“开发成本——土地开发” 科目,贷记“银行存款”、“应付账款”等。
 
2.用于商品房开发的土地使用权
 
根据企业会计准则,房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物,相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑成本,即借记“开发成本——房屋开发” 科目,贷记“银行存款”、“应付账款”等。
 
3.自建用房的土地使用权
 
房地产开发企业取得的土地使用权用于自建用房等地上建筑物时,土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户,且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本,而仍作为无形资产进行核算,土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税,计入“无形资产”账户。如果取得的土地暂时没有确定使用用途,计入“无形资产——土地使用权”账户。
 
4.用于赚取租金的土地使用权
 
企业改变土地使用权的用途,将其作为用于对外出租时,应将其转为“投资性房地产”。
 
5.取得土地使用权后需缴纳各种税费
 
契税、耕地占用税记入土地取得成本,印花税和城镇土地使用税记入“税金及附加”,注意不再计入“管理费用”。
 
【案例】招拍挂方式取得土地
 
甲房地产公司通过招拍挂方式从A市土地部门取得S地块的土地使用权30亩,用于开发建设住宅。支付土地出让金15000万元,该省契税税率3%,产权转移书据印花税税率0.5‰。
 
借:开发成本——土地成本 154,500,000
 
       税金及附加——印花税 75,000
 
       贷:银行存款 150,000,000
 
              应交税费——应交契税 4,500,000
 
              应交税费——印花税 75,000
 
6.取得土地使用权的增值税处理
 
财税〔2016〕36号文附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十四条:进项税额,是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产,支付或者负担的增值税额。
 
注意:购入、债务重组、接受投资取得的土地使用权在取得合法有效的抵扣凭证,可以抵扣进项税。在一级市场招拍挂取得的土地使用权给支付给政府部门的土地出让金可以在销售额扣除。
 
财税〔2016〕36号文附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定可以差额征税的应税行为第10项规定:房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
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